函館地方裁判所 昭和３４年（ワ）４８６号 判決
原告
館岡忠之助
右訴訟代理人
島田敬
被告
田賀清恵
亡栗山トシ訴訟承継人
被告
栗山多三郎
被告
赤沢孝彦
右被告三名訴訟代理人
土家健太郎
主文
一、原告は、被告田賀所有の別紙目録記載（一）の土地のうち別紙図面、Ｅ、Ｄ、Ｃ、Ｂ、Ｐ、Ｏ、オ、ノ、Ｎ、Ｆ、Ｅの各点を順次結んだ直線で囲まれる三一八・四七平方メートルに対し、同目録記載（二）の建物（別紙図面赤線で囲むもの）ならびに隣接の浴室および脱衣室（同図面赤斜線を施した部分）の所有を目的とする地上権を有することを確認する。
二、右地上権の地代は、その月額を別紙地代月額一覧表のとおりとし、原告はこれを被告に対し毎月末日支払うべきことを確定する。
三、被告田賀は、原告に対し、別紙目録記載（二）の建物の軒先まわりのうち別紙図面イ、ロ、ハ、ニ、ホ、へ、ト、チの各点を順次結ぶ線上、リ、ヌの各点を結ぶ線上、ル、ヲの各点を結ぶ線上、ワ、カ、ヨの各点を順次結ぶ線上、タ、レの各点を結ぶ線上にそれぞれ施した鉄条網、ハ、ニの各点を結ぶ線上、リ、ヌの各点を結ぶ線上に施した木柵、レ、ソの各点を結ぶ線上に施した板塀を除去し、かつ原告が第一項記載の地上権のおよぶ土地を使用することを妨害してはならない。
四、被告栗山は、原告に対し、別紙図面ツ、ネの各点を結ぶ線上に施した板仕切りを除去し、かつ、原告が前記浴室および脱衣室を使用することを妨害してはならない。
五、原告の被告田賀、同赤沢に対するその余の各請求は、これを棄却する。
六、訴訟費用はこれを五分し、その一を原告の、その二を被告田賀の、その余を被告栗山の各負担とする。
事実
第一 原告の申立
一（一） 原告が被告田賀所有の別紙目録記載（一）の土地に対し、同目録記載（二）の建物（ただし、別紙図面赤線で囲む原告方のほか、隣接の赤斜線を施した浴室および脱衣室―以下これを単に係争浴室部分という―を含む。）の所有を目的とする地上権を有することを確認する。
（二） 右地上権の地代を一ケ月金一、二〇一円（三、三平方メートルあたり金一〇円）とし、原告はこれを被告田賀に対し毎月末日支払うべきことを確定する。
（三） 被告田賀は、原告に対し、右建物の軒先まわりのうち別紙図面イ、ロ、ハ、ニ、ホ、ヘ、ト、チの各点を順次結ぶ線上、ル、ヲの各点を結ぶ線上、ワ、カ、ヨ、の各点を順次結ぶ線上、タ、レの各点を結ぶ線上にそれぞれ施した鉄条網、ハ、ニの各点を結ぶ線上、リ、ヌの各点を結ぶ線上、ル、ヲの各点を結ぶ線上に施した木柵レ、ソの各点を結ぶ線上に施した木塀、ならびに右係争浴室部分とこれに通ずる右建物廊下との境であるツ、ネ各点を結ぶ線上に施した板仕切りを除去し、かつ、原告が前記土地および右浴室を使用することを妨害してはならない。
二、被告栗山は、原告に対し、前記建物内の係争浴室部分に通ずる廊下、別紙図面ツ、ネの各点を結ぶ線上に施した板仕切りを除去し、かつ、原告が右浴室部分を使用することを妨害してはならない。
三、被告赤沢は、原告に対し、別紙目録記載（一）の土地上にある同目録記載（三）の建物（別紙図面被告赤沢方）を収去して、その敷地三〇、五七平方メートルを明渡せ。
四、訴訟費用は被告らの負担とする。
第二 被告らの申立
一、原告の各請求を棄却する。
二、訴訟費用は原告の負担とする。
第三 原告の請求原因と被告らの主張に対する答弁
一、（建物の所有権と地上権）
（一） 別紙目録記載（一）の土地（以下単に本件土地ということがある。）と同地上にある同目録記載（二）の建物（別紙図面原告方および係争浴室部分を含む――以下単に本件建物ということがある。）は、ともにもと訴外赤沢二郎の所有であつたが、同人は、昭和二六年四月一三日訴外株式会社北海道拓殖銀行と金五〇万円を極度額とする手形貸付契約を締結し、その債務の担保として右土地と建物につき同銀行のため根抵当権を設定し、その旨登記したところ、右抵当権は実行され、昭和二九年三月九日訴外亀田栄喜が右建物だけを競落し。同月一一日その所有権取得登記手続をしたので、同人は、民法第三八八条により右抵当権設定者である赤沢二郎から本件土地全部について右建物の所有を目的とする法定地上権の設定を受けたものとみなされる。
（二） 右建物は地上権とともに右亀田から訴外道南金融有限会社、訴外佐藤文男らを経て、昭和三二年五月七日原告へ順次譲渡され、それぞれ右建物の所有権取得登記手続がされている。
なお、係争浴室部分は、当初訴外谷野吉弘（以下単に谷野ということがある。）が本件建物のうち右浴室部分を除くその余の建物（別紙図面赤線で囲む部分、以下原告方建物ということがある。）の一部として建築したもので、その後右浴室部分を含めてその建物の所有権が同人から前記赤沢二郎に移転し、さらに前記のとおり原告に転々譲渡されたものである。
かりに、係争浴室部分が谷野の、従つて同人から転々譲り受けた原告の単独所有に属さないとすれば、右浴室部分はその建築の当初から谷野が被告栗山方建物の当時の所有者と各自の持分二分の一としてこれを共有していたもので、その共有持分は、前記の建物所有権の移転に伴つて、原告におよんだものである。
（三） 他方本件土地は、右亀田が建物の所有権取得登記手続をした後、昭和二九年三月一五日前記赤沢二郎から被告赤沢孝彦に譲渡され、さらに同被告から訴外石川菊次郎を経て、昭和三二年四月一日被告田賀に順次譲渡され、それぞれその所有権取得登記手続がされている。
なお、本件土地は、前記競落当時は別紙図面Ｍ、Ｌ、Ｊ、Ｆ、Ｍの各点を順次結んだ直線で囲む四四六、二八平方メートルであつたが、昭和三五年三月三一日都市計画法による換地処分を受けて分割された結果、現在同図面Ｅ、Ｄ、Ｃ、Ａ、Ｆ、Ｅの各点を順次結んだ直線で囲む三九七、〇二平方メートルとなつた。
二、（被告田賀関係）
（一） 原告は、前記のとおり登記してある建物を地上権とともに譲り受けたものであるから、本件土地の所有者被告田賀に対し、建物保護法第一条第一項によつて対抗することができる。しかるに、同被告は、原告が右地上権を有することを争い、従つて、原告と同被告との間に右地上権の地代につき協定の成立する見込みがない。よつて、右地上権の確認ならびに地代の確定を求めるところ、右地代は一カ月三、三平方メートル当り金一〇円の割合による金一、二〇一円として毎月末日払いとするのが相当である。
（二） 被告田賀は、原告の申立欄記載のとおり、本件建物の軒先まわりに鉄条網、木柵、板塀等を施設して、原告が前記地上権に基いて本件土地を使用するのを妨害し、また亡栗山トシと共同して係争浴室部分とこれに通ずる廊下との境に板仕切りを設けて、原告が所有権に基いて右浴室部分を使用するのを妨害し、右各妨害は将来も継続するおそれがある。
よつて、原告は被告田賀に対し、地上権および所有権に基き右各妨害の排除を求める。
三、（被告栗山関係）
亡栗山トシは、係争浴室部分について、原告の単独所有権および共有を争い、被告田賀と共同して、原告の申立欄記載のとおり右浴室部分に通ずる廊下との境に板仕切りを設けて、原告の所有権又は共有持分に基く右浴室部分の使用を妨害し、昭和三七年六月九日栗山トシ死亡後は、被告栗山多三郎がこれを相続して同様の態度をとつている。
よつて、原告は、被告栗山に対し、単独所有権又は共有持分に基き係争浴室部分に対する右妨害の排除を求める。
四、（被告赤沢関係）
被告赤沢は、本件建物競売後、何らの権限なく本件土地内に別紙図面のとおり別紙目録（三）の建物を建築し、これを所有することによつて、その敷地三〇、五七平方メートルを占有し、地上権に基く原告の本件土地使用を妨げている。
よつて、原告は、同被告に対し、地上権に基き、右建物の収去とその敷地三〇、五七平方メートルの明渡を求める。
五、（被告らの主張に対する答弁）
被告らの主張はすべて争う。
第四 請求原因に対する被告らの答弁および主張
一、被告ら三名
係争浴室部分を除くその余の本件建物の所有権とその登記が、原告主張の経過で原告におよんだこと、および本件土地の権利移転に関する請求原因事実は認める。
換地処分についても原告主張のとおり認める。
しかし係争浴室部分については、谷野が原告方建物の一部として建築したものではなく、これに隣接する被告栗山方建物（別紙図面被告栗山方）の一部として建築されたものである。従つて当然前記赤沢二郎が設定した抵当権の効力もおよばず、原告もその主張のような単独所有権あるいは共有持分を取得するに由ない。右浴室部分は、これを被告栗山方において好意的に谷野に利用させていたにすぎない。
原告が法定地上権を取得したとの主張は争う。
二、被告田賀
（一） 被告田賀が原告の地上権を争い。本件建物の周囲に原告主張のとおり鉄条網、木柵、板塀等を施設して原告の本件土地使用を妨げていることは認める。
係争浴室部分と廊下の境に板仕切りがあることは認めるが、これは被告栗山が施設したもので、被告田賀は関知しない。
（二） 訴外亀田は、前記競落当時本件土地について、被告赤沢に対し賃貸借契約を結ばない旨の意思表示をしたので、このことによつて本件法定地上権を放棄したものである。従つてその後原告らが右地上権を取得することはできない。
（三） かりに、原告が右地上権を取得しえたとしても、その範囲は、訴外亀田が競落した建物の敷地だけか、せいぜい相隣関係にある範囲までで、本件土地全部にはおよばない。
三、被告栗山
亡栗山トシが係争浴室部分について原告の所有権を争い、原告主張の板仕切りを施してその使用を妨げていたこと、および昭和三七年六月九日同人の死亡後は被告栗山がこれを相続して同様の態度に出ていることは認める。
原告の係争浴室部分に対する単独所有権および共有を争う理由は前記のとおりである。
四、被告赤沢
（一） 被告赤沢が本件土地上に別紙図面のとおり別紙目録記載（三）の建物を建築所有してその敷地を占有していることは認める。
（二） 原告の地上権を争う趣旨は、被告田賀の主張と同様である。
第五 立証≪証拠≫
理由
一、争いのない事実と法定地上権
本件建物のうち係争浴室部分についてはしばらく措くとして、少くともその余の部分と本件土地とがともにもと訴外赤沢二郎の所有に属し、これらにつき同人が昭和二六年四月一三日訴外株式会社北海道拓殖銀行のため抵当権を設定し、その後右抵当権の実行により昭和二九年三月九日訴外亀田栄喜が右土地とは別に建物だけを競落し、同月一一日その所有権取得登記手続をし、さらにその後右建物の所有権は同人から訴外道南金融有限会社、同佐藤文男を経て、昭和三二年五月七日原告に譲渡され、それぞれその旨の登記がされていること。
他方本件土地の所有権は、右競落後の昭和二九年三月一五日右赤沢二郎から被告赤沢孝彦に、さらにその後同被告から訴外石川菊次郎を経て、昭和三二年四月一日被告田賀に譲渡され、それぞれその旨の登記手続がされていることは、いずれも各当事者間に争いがない。
従つて、右亀田は民法第三八八条により前記抵当権設定者である赤沢二郎から右建物を所有するため本件土地について、その範囲はともかく、いわゆる法定地上権の設定を受けたものとみなされる。
被告田賀と同赤沢は、前記建物競落当時右亀田が被告赤沢に対し地上権を放棄したと主張するところ、被告赤沢は右競落当時本件土地の所有者ではなく、競落後の昭和二九年三月一五日赤沢二郎から譲り受けたものであることに争いがないので、右被告らの主張の真意をはかり難いけれど、それはともかく、本件全証拠をもつてするも右主張の事実を認めるに足りない。
そして、右建物が訴外亀田から転々譲渡されて原告の所有に帰したことは前記のとおり当事者間に争いがなく右各譲渡の際地上権のみを特に留保したとうかがうべき資料もないので、本件地上権も右建物とともに転々譲渡されて、原告におよんだと推認される。
二、係争浴室部分の所有権
まず、係争浴室部分はその建築の当初から原告方建物の所有者であつた前記訴外谷野吉弘方と被告栗山方において共同して使用していたことは当事者間に争いがない。
また、＜証拠＞を総合すると、次のような事実が認められる。
すなわち、係争浴室部分は、別紙図面のとおり一部被告栗山方土地上にあるが、大部分は谷野方の所有であつた本件土地上にあり、原告方建物と被告栗山方建物の中間やや被告栗山方にあつて、両建物とはいずれも廊下でつながれているなど係争浴室部分の建物の位置及び形状を考えると、係争浴室部分は、その構造上からはいずれか一方の建物の一部であるとも断じ難いこと、係争浴室部分は原告方建物および被告栗山方建物とほぼ同一時期の昭和一〇年頃建築され且つ当初より谷野方、栗山方双方の共同使用に供する目的で建てられたものであること、原告方建物につき家屋台帳および登記簿には、昭和三三年九月四日原告によつて表示更正登記手続がされるまで、建坪四六坪と記載されており、これは係争浴室部分を除いたその余の原告方建物の実測値（鑑定人小南武一の鑑定結果によると四六坪三五七と認められる。）とほぼ一致していること、昭和二九年六月二日表示更正登記のされる以前の被告栗山方の建物の登記簿上の面積が、同建物の実測地に係争浴室部分の面積の二分の一を加えたものとほぼ一致すること、昭和二四年頃行われた温泉採取状況調査において亡栗山トシと前記谷野吉弘が自家浴用の温泉として共同で使用している旨報告されていること、訴外赤沢二郎は谷野から原告方建物を買い受けた後係争浴室部分を被告栗山方とともに円満に使用していたこと、前記競売手続における建物評価に当つては、係争浴室部分が競売目的建物に含まれるものとして評価されたこと、右競落建物が訴外道南金融有限会社から訴外佐藤文男に、同人から原告にそれぞれ売り渡される際、湯殿すなわち係争浴室部分付ということであつたこと等の事実が認められる。
以上各認定の事実を総合すると係争浴室部分が原告方建物の一部として単独所有に属するものとは認められないが、もと被告栗山方建物の所有者と前記谷野吉弘、引続き赤沢二郎との共有であつたと推認することができる。そして、前記認定のとおり、係争浴室部分が、建築の当初より、専ら被告栗山方、原告方両建物利用者の共用に供する目的で両建物とほぼその時を同じくして建てられ、構造上も専ら右目的に適するものであること、実際にも建築の当初より本件紛争の生ずるまで長期間にわたり継続して両建物所有者の共用に供せられていたこと、両建物とは廊下によつて結ばれそのいずれとも一棟の建物としての外形を有することなどの事実が認められるのであつて係争浴室部分と原告方建物との間にこのような構造上及び利用上密接な関係があるときは、係争浴室部分の共有持分は原告方建物の従物と認めるのが相当であるから、訴外赤沢二郎が設定した原告方建物に対する抵当権の効力は、係争浴室部分に対する同訴外人の共有持分にもおよぶものと解すべきである。（建物の区分所有に関する法律第一一条が参照されるべきである。）
原告方建物の競落人である訴外亀田栄喜から原告に至る間、原告方建物が転々譲渡された際、特に係争浴室部分の持分を特に除いて譲渡したと認むべき証跡もないから、係争浴室部分に対する訴外赤沢二郎の持分も原告方建物の所有権の移転とともに転々原告におよだものと推認される。
成立に争いのない甲第五、第六号証には、その建築様式と構造上原告方建物の一部として建築されたと考えられる旨の記載があり、他方鑑定人小南武一の鑑定の結果は、構造上むしろ被告栗山方建物の一部として建てられたと認むべきであるというのであるが、いずれも建築技術上の立場からその一部であるか否かをいうのであつてそのいずれであるとしても前記認定の妨げとなるものではないと考える。また証人亀田栄喜は、前記競売には風呂場（係争浴室部分）は含まれていなかつた旨供述するが、右供述は、右浴室部分が競売関係記録に明示されていなかつたからそのように考えたというにとどまるところ、競売記録のうち評価書に浴室を含む旨の記載があること前記のとおりであり、また競売関係記録に明示されていないものであつても、抵当権の効力の及ぶもののあることも前記説示から明らかであるから、同証言は右認定を左右するに足りず、その他前認定を動かすに足りる証拠はない。
従つて、前記競落によつて訴外亀田が取得し、その後転々譲渡により昭和三二年五月七日原告の所有に帰した建物の範囲は、係争浴室部分を含む本件建物全部（別紙図面赤線で囲む部分および赤斜線を施した部分）というべきである。
三、法定地上権の範囲と地代
右のように係争浴室部分を含む本件建物全部の競落によつて本件土地について設定されたとみなされる地上権の範囲は、現場検証の結果（第一、第二回）によつて認められる本件建物およびその敷地の位置、形状、利用状況など一切の事情を考えると、同図面Ｍ、Ｌ、Ｋ、Ｐ、Ｏ、オ、ノ、Ｎ、Ｆ、Ｍの各点を順次結んだ直線で囲まれ三四八・〇三平方メートルとするのが相当である。そして、その後昭和三五年三月三一日都市計画法による換地処分のあつたこと、およびその結果が原告主張のとおりであることは当事者間に争いがないので、現在は右地上権の範囲は、別紙図面Ｅ、Ｄ、Ｃ、Ｂ、Ｐ、Ｏ、オ、ノ、Ｎ、Ｆ、Ｅの各点を順次結んだ直線で囲まれる三一八・四七平方メートルとなる。
右地上権の地代の月額は、右地上権のおよぶ範囲の面積と鑑定人新井田正光の鑑定の結果に照らすと、別紙地代一覧表記載のとおりとするのが相当であり、右地代は、本件土地が宅地であること明らかなので、当事者間に別段の協議がない限り、毎月末日支払うべきものである（民法第六一四条、第二六六条第二項）。
四、被告田賀に対する妨害排除関係
被告田賀が請求原因欄記載のとおり本件建物の軒先まわりに鉄条網、木柵、板塀等を施設していることは、当事者間に争いがない。
従つて、被告田賀が右の行為により原告の前記地上権に基くそのおよぶ範囲の本件土地の使用を妨げていることは明らかである。
よつて、同被告は前記施設物を除去し、原告の地上権を有する土地の使用を妨害してはならない。
原告は、被告田賀が亡栗山トシとともに別紙図面ツ、ネの各点を結ぶ線上に板仕切りを施したと主張するが、本件全証拠をもつてするもこれを認めるに足りない。
五、被告栗山関係
亡栗山トシが原告の係争浴室部分に対する所有権を争い、別紙図面ツ、ネの各点を結ぶ線上に板仕切りを設けて原告の同浴室部分の使用を妨害し、本訴が提起されて係属中昭和三七年六月九日死亡し、その権利義務を被告栗山多三郎が相続して同様の措置に出ていることは、当事者間に争いがない。
よつて、同被告は、右板仕切りを除去し、原告の共有権にもとづく係争浴室部分の使用を妨害してはならない。
六、被告赤沢関係
被告赤沢が請求原因記載のとおり本件土地の一部に別紙目録記載（三）の建物を建築所有して右土地を占有していることは当事者間に争いがない。
しかし、原告主張の地上権がおよぶのは前記の範囲に限られ、被告赤沢の占有部分におよばないこと前述したところによつて明らかである。
七、結論
以上のとおりであるから、当事者双方その余の主張について判断するまでもなく、原告の本訴請求は、主文第一ないし第四項掲記の限度で正当として認容し、被告田賀、同赤沢に対するその余の各請求は、すべて失当として棄却すべきである。
よつて、訴訟費用の負担については、民事訴訟法第八九条、第九二条に則り、主文のとおり判決する。（中平健吉 川上正俊 小川英明）
目 録
（一） 函館市湯川町三丁目一一番一
（旧同市根崎町一四二番ノ二）
一、宅地 一二〇坪一合
（二） 同市 同町三丁目一一番地一
家屋番号 同町三丁目一一番
（旧同市根崎町一四二番地ノ二家屋番号同町八六番）
一、木造亜鉛メツキ鋼板葺平家建 居宅一棟
床面積 五二坪四合七勺
（三） 同市 同町三丁目一一番地一
家屋番号 同町三丁目一一番二
（旧同市根崎町一四二番地ノ二家屋番号 同町八五番ノ二）
一、木造柾葺二階建 居宅一棟
床面積 一階 九坪二合五勺
二階 八坪七合五勺
月額地代一覧表
番号
期間
金額（円）
１
昭和三二年五月七日から同三三年三月三一日まで
八九八
２
昭和三三年四月一日から同三五年三月三一日まで
一、〇四〇
３
昭和三五年四月一日から同三六年三月三一日まで
一、三一一
４
昭和三六年四月一日から同三九年三月三一日まで
一、四八六
５
昭和三九年四月一日から同四一年三月三一日まで
二、二六九
６
昭和四一年四月一日以降
二、六五一
（但し、１、２は換地処分前の三四八・〇三平方メートル分、その余は換地処分後の三一八・四七平方メートル分）